Saber lo que se firma

Cuando un préstamo se pacta con interés variable, las partes pueden decidir acotar las posibilidades de fluctuación del mismo mediante cláusulas contractuales por las que se modifican las consecuencias que, de no existir éstas, tendría la aplicación del índice de referencia utilizado en la determinación del tipo porcentual a pagar por el prestatario.

Estas cláusulas pueden clasificarse en tres tipos: las de “techo”, las de “suelo” y las de “horquilla”.

Así, por medio de las cláusulas de “techo”, los tipos de interés aplicados al préstamo sólo pueden elevarse hasta una cierta cifra máxima predeterminada, de modo que cualquier subida del índice de referencia que, de acuerdo con la fórmula prevista para el cálculo de los intereses, la supere, no surtirá efecto; esto es, el prestamista no percibirá cantidad adicional alguna por ese alza.

De manera opuesta, cuando se pacta un “suelo”, a partir de un cierto mínimo preestablecido, los descensos en los índices de referencia dejarán de producir consecuencias en el tipo de interés que ha de satisfacer el prestatario; esto es, el prestamista percibirá una cantidad mayor en concepto de intereses de la que hubiera obtenido de no haberse pactado ese interés mínimo.

Por último, cuando los intereses se acotan en “horquilla”, los efectos de la aplicación del índice de referencia a la fórmula de cálculo de los intereses se limitan tanto con un máximo, como con un mínimo, de modo que, las cláusulas de este tipo establecen tanto un “suelo”, como un “techo”; así, los intereses nominales del préstamo sólo pueden variar dentro de la banda de fluctuación predeterminada por aquellos.

La posibilidad de pactar estas restricciones con apoyo en el principio de autonomía de la voluntad contractual, se ha utilizado significativa y crecientemente en los contratos realizados por nuestras entidades de crédito para la financiación de la compra de inmuebles. Gracias al reciente informe sobre las cláusulas de acotación elaborado por el Banco de España, existen datos muy precisos sobre su empleo en España. En concreto, del total de los préstamos hipotecarios con tipo de interés variable ─que representan la gran mayoría de las financiaciones hipotecarias concedidas─ un tercio de ellos contiene alguna de las tres modalidades de limitación a la evolución de los índices de referencia y ello tanto cuando se considera ese porcentaje respecto del número de operaciones realizadas, como cuando se toma como referencia el saldo vivo de todas ellas. Además, el paulatino incremento del porcentaje de financiaciones que incluyen el pacto de estas acotaciones ha llevado a que en 2009, el último de los años sobre los que hay datos disponibles en la muestra del Banco España, aquél alcance el 47% del total; de haberse mantenido la tendencia estadística en 20103, los préstamos con acotación deberían haber superado a los de “libre” variación de los tipos de interés.

De estos tres tipos de cláusulas de acotación, las de “horquilla” son las más frecuentes entre nosotros. Ello se explica ─además de por su utilidad potencial para atender formalmente tanto los intereses de los bancos prestamistas, como los de los prestatarios─ en el efecto de promoción del pacto de las acotaciones en “beneficio” de los últimos que indujo el Real Decreto-Ley 2/2003, de 25 de abril, que impuso a las entidades de crédito la obligación de informar a quienes contratan financiaciones de este tipo sobre “los instrumentos, productos o sistemas de cobertura del riesgo de incremento del tipo de interés” que tuvieran disponibles; la oferta de una cláusula de “horquilla” permite cumplir con la norma expuesta, al tiempo que abona el interés del banco en prevenir los efectos de una evolución a la baja de los tipos de interés.

El juicio sobre el carácter de abusivas de las cláusulas de acotación requiere considerar el total de los intereses pactados. No hay que olvidar que los intereses de un préstamo son la compensación que recibe el prestamista por el riesgo que comporta su financiación y que las cláusulas de acotación afectan directamente a ese riesgo. De esta manera, no se puede considerar que una cláusula de acotación desequilibra la posición contractual del prestatario, sin examinar el modo y la cuantía en que se han pactado los intereses sobre los que aquella incide. Sólo si la cláusula de acotación desequilibra la relación entre riesgo y valor de los intereses se transgrede la reciprocidad contractual.

La cuestión clave es si cuando se contrataron las cláusulas impugnadas, los préstamos hipotecarios ajustaron sus intereses totales haciéndolos competitivos, o si las entidades predisponentes utilizaron “suelos” y “techos” para extraer valor de los prestatarios adherentes ─con menor información y racionalidad─ y no reflejaron el incremento del riesgo contractual de estos en los intereses predispuestos.

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